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personal/house2018.09.13 17:13





미등기 농가주택은 양도소득세 중과세 면제인가요?



농가주택 매매 정보를 검색하다보면,

'미등기 농가주택'이라는 타이틀을 

종종 볼 수 있다.



미등기?


등기가 안 되었다니,

또는 건축물 대상이 없다니,


1가구 2주택에 해당되지 않는 걸까?

그렇다면 양도세 중과 대상에서 제외?

취득세 재산세도 없는 걸까?


이런 생각을 할 수 있다.





사진은 미등기 농가주택이라는

타이틀이 붙었던 농가주택.


잠시 1가구 2주택을 벗어나

전원생활도 병행할 수 있을 것이라는 꿈을 꾸었다.




그.러.나!


알아보니,

전혀 그렇지 않다.


미등기 주택도 세금이 부과되기도 하고

주택으로 간주되기 때문에 양도세 중과세 대상에서

제외되지 않는다.



오히려 미등기 주택으로 1주택일 경우,


양도소득세 비과세 혜택이 없다.

장기보유특별공제도 없다.

양도소득세 기본공제도 없다.

미등기 양도 자산은 세율이 70%다. ㅋㅋ


그래도 미등기인데...

하고 아무도 모르겠지라고 생각했다가는 큰 코 다친다.


정부24에 가서 발급받을 수 있는

많은 장부 중에..


'개별주택가격확인서'라는 게 있다.

미등기 주택도 떡 하니 개별주택가격이 매겨져 있는 경우가 많다.

그 주택의 존재를 국가는 이미 알고 있는 것이다.




위 사진은 위위 사진의 농가주택

즉 미등기 농가주택의 개별주택 확인서이다.


따라서 세재혜택을 위해 

미등기 주택을 사는 것은 전혀 모르고 하는 소리다.


미등기 주택도 등기주택처럼

세금 관계는 다 나타나고, 

오히려 나중에 등록하면서 취득세도 발생한다. ㅋ



그렇다면 양도세 비과세 조건은?



1세대가 일반 주택 1채를 소유하던 중

과세 특례 적용을 받는 농어촌 주택을

2003년 8월 1일부터(고향의 주택은 2009년 1월 1일부터)

2020년 12월 31일 사이에 취득하여

3년 이상 보유한 후

일반주택을 양도할 때

1주택자로 간주해 양도소득세를 비과세 한다.



농가주택을 취둑하고

3년이 안되어 일반주택을 양도해도 일단은 비과세,

이후 농가 주택을 3년 보유하지 않을 때

소급하여 과세한다.


그렇다면 과세 특례 지역은?

경기 연천, 인천 옹진군을 제외한 수도권,

광역시, 국토부 장관이 지정한 도시지역,

토지거래허가구역, 기재부 장관이 이정한 투기지역,

문체부 장관이 지정한 관광단자를 제외한 지역이다.


동 지역은 안된다.

하지만 인구 20만 명 이하의

시 지역에 속한 동 지역은 특례에 포함.


이미 가지고 있던 일반주택과

같은 지역이면 안 된다.


규모도 따진다.


대지는 200평(660제곱미터) 이내

주택 전용 면적은 35평(116제곱미터) 이내



가액 기준으로는...


2003년 8월 1일 ~ 2007년 12월 31일

기준시가 7천만 원 이하


2008년 1월 이후  1억5펀만 원 이하



농어촌 주택을 일반 주택보다 먼저

취득해도 특례 안 된다.



애매하면 국세청에 서면으로 질의해 둬야 한다.

www.nts.go.kr

상단 국세정보

세법 해석질의안내

서면질의

신청서식 및 작성 예시 참고

















Posted by walk around

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