목동 모아타운 공부(목동 231-27번지, 목2동 재개발) - 분담금 등

< 요약>
 
- 모아타운은 소규모 민간 재개발 모아주택 여러 개가 모인 것. 아파트 브랜드 낮고, 작은 단지 집합체. 재산 가치 적다. 건축협정으로 한 단지처럼 만든다는데, 구역별 협정도 쉽지 않다. 목2동 위치 좋으나 2차선 진입로 등 한계점도 있다.
 
- 모아타운은 공영 재개발 아닌, 민간 재개발. 분담금이 있으며 중간에 증액될 가능성도 있고, 분담금은 수억원에 이를 수도 있다(기존 모아타운도 수억 원). 분담금 갈등으로 수년 간 공사 지연되는 경우도 있다. 모든 걸 걸고 뛰어 들어야 하는 상황.
 
- 저층 고급 주거단지로 개발할 경우, 전국이 아파트를 만드는 현 상황(재건축, 재개발 빼고 모아타운 지정만 서울에 100곳 추진 중)에서 희소성이 있으며 서래마을과 같은 포지셔닝을 할 수 있다.
 
-----------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------

일단 재개발 시장의 혼란을 보여주는 사례

집값이 5억인데 분담금이 6억
https://youtu.be/fFtkE4Bwqck?si=dFhwKkQCzVzhy4li

재개발 재건축 모아타운 주의사항
https://youtu.be/fFtkE4Bwqck?si=dFhwKkQCzVzhy4li


2004년 2월 기준. 목동 일부 지역에 모아타운 논의가 있다. 특히 목2동은 번지 수에 따라 재개발(신속통합, 신통기획), 모아타운 등의 이야기가 있다. 최근 목2동에는 설명회 현수막이 걸렸다. 노후 주택이 밀집한 목동 구시가에 모아타운은 재개발의 대안이 될까? 
 
어려운 이야기가 많지만 쉽게 말하면 모아타운의 장점은 일단 빠르다. 인허가 절차가 대폭 줄어든다. 노후율 충족도 완화된다. 왠만하면 노후율은 장벽이 되지 않는다. 동의율 30%면 일단 운을 뗄 수 있다. 초기 비용을 지자체에서 부담해준다. 모두 재개발을 추진할 때 발목을 쎄게 잡던 것들이다.
 
단점은 모아타운은 모아주택이 모여서 타운이 되는 개념이다. 결국 작은 단지의 집합이라는 것이다. 단지가 작기 때문에 건설사 브랜드가 다소 떨어질 수 있다. 요즘 아파트 단지는 브랜드가 중요하긴 하다. 작은 단지들(모아주택)이 잘 협의하면 큰 단지처럼 보일 수는 있다. 이 과정에서 지하 주차장 건설 등이 문제가 될 수 있다고 한다. 분담금 문제도 뺄 수 없다. 기본적으로 민간 개발이라는 점도 겁난다. 민간 개발의 비참한 결과는 셀 수 없이 많다.
 
그럼 목2동, 구체적으로 최근 모아타운 이야기가 나오는 231-27번지는 모아타운으로 어떨까? 가능성은 있을까? 
 

사진: 2024년 2월 10일에 촬영한 사진. 2월 14일 수요일 오후 3시 모아타운 주민설명회. 설명회는 모아타운 신청이 되면 지자체에서 절차상 하게 되어 있다. 그리고 신청이 되었다는 것은 주민 30%의 동의를 얻었다는 의미이기도 하다. 짧은 시간에 높은 동의를 구한 듯.
 
 
입지는 좋다. 염창역 가깝고, GTX 지난다는 목4동도 가깝다. 걸어서 15~20분 거리가 뭐가 가깝냐고 할 수 있는데, 물론 이 정도면 아주 가까운 건 아니다. 하지만 3~4천 세대 아파트 정문에 지하철 역이 있는데, 단지 끝 쪽에 살면 역까지 걸어서 20분 걸린다. 그래도 역세권 아파트 산다고 말하고 모두 인정한다. 실제 거주 경험담이다. 즉, 아주 가깝지는 않지만 나쁘지 않다 정도로 이해해 주시면 좋겠다.
 
학군도 좋다. 신시가지에 비하면 다소 떨어질 수 있지만, 고교부터는 신시가지나 학군은 마찬가지다. 다 신목, 진명, 강서 이런 데 가고, 최근 자사고에서 일반고로 전환한 한가람고는 도보 거리이다. 초중등이 차이가 있는데, 학원가를 공유할 수 있어서 만회가 가능해 보인다. 학원가가 신시가지에 비해 멀다고 할 수 있는데, 목동 학원가 당산, 부천에서도 온다. 다닐만 하다. 평소 목2동 주민 자녀 중에 좋은 학교 간 사람이 많아서 놀라고 있다. 뭐 그게 그렇게 중요하다고 생각하지 않지만, 아무튼 부동산 가격에 영향을 주는 요소니까.
 
대지가 높아서 수해가 없고, 아파트 올라가면 조망도 좋은 것 같다. 지금 사는 집이 4층 높이인데 그 정도도 조망이 나쁘지 않다. 게다가 남향이다. 이 지역은 풍수가 좋아서 예전 지위가 높은 분들이 헬기로 날아다니다가 주거지로 찍었다는 이야기가 있고, 지금도 그때 지어진 초대형 단독들이 남아있다. 여담인데, 가끔 이 동네 신축하는 곳 가서 보면 건물 아래 숨겨진 흙이 거의 황토 수준이다. 그렇게 예쁜(?) 흙은 드물다는 생각을 했다. 
 
이 지역은 다수의 빌라와 일부 단독이 있기 때문에 용적률에 따라서 일반 분양 물량이 꽤 나올 것으로 예상된다. 사업성이 좋을 수도 있다는 이야기다. 게다가 앞에서 말한 입지로 일반 분양이 잘 될 가능성이 있다. 성공 여부를 떠나 주변 시세를 볼 때 분양가격도 상당할 것으로 보인다. 
 
걱정도 있다. 먼저 분담금 문제. 일반 분양이 많고 분양가가 비싸기로는 둔촌주공아파트도 마찬가지였다. 그럼에도 분담금이 상당했다. 심지어 공사 중에 분담금 인상 문제로 공사가 중단 되기까지 했다. 기사를 검색해보면 입지가 좋은 아파트, 재개발 지역도 분담금이 문제가 되고 있다. 목2동 모아주택은 분담금이 얼마나 나올까? 그리고 그 분담금이 유지가 될까? 공사를 중지 시키고 더 달라고 하면 어떻게 해야하나? 차라리 예전 빌라를 돌려달라고  해도 이미 늦은 시점일 텐데.. 
 
지금 한국에는 공사비 문제로 수년째 공사가 중단된 지역이 한두곳이 아니다. 강남도 공사가 중단된 곳이 있다. 대부분 지역이 분담금이 몇 천만원 수준이 아니다. 몇 억원이다. 부동산 PF(project financing, 자금 조달 계획)도 문제다. 쉽게 말해서 건설사가 미래 수익을 담보로 돈을 빌려서 공사를 해야하는데, 자금  문제로 추가 조달이 안 되서 공사가 하염없이 중단될 수 있다는 이야기다. 지금 우리 부동산 시장에는 PF위기가 흔하다. 
 
<참고기사>
올들어 5곳 부도..280곳 폐업 "어떡해요!" 분양자 '피눈물'
https://www.youtube.com/watch?v=shVngg-KB8w&t=120s
 
공사비 지급 밀려 멈춰선 현장..."분담금 폭탄 우려"
https://www.youtube.com/watch?v=yROd84C-LuA
 
치솟는 공사비에 반포재개발 조합원 6억 더 내야.. 공사비 갈등
(조합원 2294명 총 5002 가구. 일반 분양 많은 한강변도 6억 추가 요구 중입니다. 아무리 강남이어도. 이렇게 공사 조건이 중간에 변경되면 난감해집니다. 잠실도 비슷한 재건축 단지 등 전국에 유사 재건축 재개발 단지 속출 중)
https://youtu.be/I3q6hpq1qII?si=qWM7dB0feA5EH2Iq

목2동 모아타운의 분담금 계산을 시도한다면, 이 지역에서 비싼 빌라는 4억 원 정도가 호가이다. 보다 저렴한 빌라는 2억원 정도이다. 분담금은 분양가 - 권리가액이고, 권리가액은 종전자산 x 비례율이다. 권리가액은 감정가와 유시하기 때문에 호가보다 대체로 낮지만,  여기서는 후하게 쳐서 호가로 생각하고 평균 3억원으로 하겠다. 비례율은 100을 넘으면 수익성이 있다고 한다. 200은 거의 불가능한데, 엄청나게 좋은 비례율이다. 여기서도 다소 후하게 쳐서 150%로 잡아보자.

3억원 x 1.5 = 4억5천만 원이 권리가액이다. 여기서 84제곱미터를 분양한다면 얼마가 될까? 목2동 입지면 최소한 12억원은 될 것으로  추정된다. 그럼 12억원 - 4.5억원 = 7억 5천만 원의 분담금이 주어진다. 입지, 학군, 높은 일반 분양가 등이 반영되어 200%라는 신의 수익률을 뽑아 낸다고 해도 6억 원의 분담금이 필요하다. 하지만 이것은 시작이고 그나마 아주 후하게 친 것이다. 공사비, 자재비, 인건비 등 문제로 분담금은 중간에 더 붙는 게 요즘 트렌드다. 

 

 

 

만의 하나 이렇게 되면 멀쩡한 집이 있던 땅은 파헤쳐진 채, 조합원들은 전세 월세를 전전해야 할 것이다. 투자로 빌라를 구입한 사람도 돈이 묶이기는 마찬가지다. 그 사이 막대한 대출 이자를 감당해야 한다. 천신만고 끝에 분양을 시작할 때 좋은 입지에도 불구하고 승산이 있을까? 지금 모아주택, 모아타운 지정된 곳만 수십 곳이다. 거의 100곳까지 선정한다고 한다. 여기에 입주할 사람은 있는 걸까? 앞서 말한 문제 중에 하나라도 문제가 터지면 "주차 불편해도 쓰레기 처리 불편해도 빌라가 좋았어"라는 곡소리가 날 수 있다. 모아타운이나 재개발은 정말 모든 걸 걸고 도전해야하는 게임이다. 
 
개인적으로는 교통도 걱정이다. 요즘도 염창역으로 가는 2차선은 출근시간에 막힌다. 신시가지로 빠지는 2차로도 마찬가지다. 여기에 아파트가 들어선다면 도로 사정이 어떻게 될까?  그리고 2차로 쪽 월세 잘 나오는 상가건물들이 모아타운에 참여할까? 자칫 2차로 쪽에 아파트 정문을 못 내는 상황이 벌어지지 않을까? 최악의 상황이라고 생각한다. 대로에 면하지 않고 주택가 가운데 솟은 아파트 단지는 대체로 재산가치가 없다. 요즘 아파트 입구는 무슨 성의 입구처럼 만든다. 그런 거 없이 골목으로 들어가야 만나는 아파트 집입로는.. 아.. 약간 심하게 말해서 그냥 높은 빌라이다. 주택가 가운데 있는 단지의 아파트 가격을 인근 대로변 아파트 단지와 비교해 보기 바란다. 게다가 모아주택은 민간개발이기 때문에 토지 강제수용권이 없다. 
 
이와 같은 이유로 목2동 231-27번지는 입지는 매우 좋지만 현재 경제 상황 때문에 성공 가능성을 장담하기 어렵다고 생각한다.(2024년 4월 기준 판단)
 
구도심 사람들은 왜 재건축, 모아주택, 모아타운을 원할까? 주차, 거주, 쓰레기 처리, 재산증식 등 삶의 질과 돈의 문제일 것이다. 이런 문제를 해결할 다른 방법은 없을까? 이런 문제들이 잘 해결되고 지역 사람들이 혜택을 받았으면 정말 좋겠다.
 
여러 고민을 해보자는 의미에서 의견을 낸다면 개인적으로는 서래마을 같은 고급 저층 주거단지를 모색하는 것도 방법이 아닐까 싶다. 아이디어를 낸다면,
 
(A안)
 
1. 각 가구별로 모아타운 최초 추정 분담금 정도 금액을 분담하여, 빌라를 리모델링하며 평수를 조금 넓히고 필요시 엘리베이터를 추가한다. 일부 동은 층수를 높인다. (리모델링은 외부 및 자체 주차장, 내부는 각 세대 자율) 재개발이든, 모아타운이든 뭐가 됐든 빌라 한 채를 아파트 한 채로 바꿔주는 로또같은 상황은 일어나지 않는다. 그렇다면 목2동 빌라는 이미 에지간한 아파트 한 채 가격이 되어야 한다. 하지만 그런 일은 없었다. 어차피 억대의 분담금을 내야한다. 그 정도의 돈으로 이 구역 사람들이 건물을 고급 빌라로 리모델링해서 서래마을이나 평창동 같은 고급 저층 주거단지를 추구하면 어떨까?
 
2. 일부 빌라는 철거하여 주차빌딩을 만든다(최소한의 비용 유료, 지자체 건설). 철거한 빌라 소유주는 증축한 빌라에 입주토록 한다. 기존 주차장 + 신축 주차장으로 동네 전체적으로 가구당 최소 2대의 주차 공간을 확보한다. 주차타워에서 옆에 빌라 집까지 멀다고 생각할 필요는 없다. 신축 아파트 단지의 광대한 지하 주차장에서 우리 동 입구 쪽에 못 세우면 5분이상 걷고 엘리베이터 타고 올라가는 등 시간 만만치 않게 걸린다. 주차가 편한 게 아니라 '주차가 가능한 게' 아파트이다. 필로티나 옆 주차타워에 차 세우고 빌라 올라가는 게 더 편할 수도 있다. 
 
3. 전선과 통신선은 모두 지중화한다. 사실 이것만 해도 동네가 달라질 것이다. 변압기 등은 일부 빌라나 주택의 주차장 또는 외벽에 설치하면 될 것이다. 
 
4. 불법 주차가 사라진 골목 골목에 최대한 인도를 확보한다. 새로 건축한 주차장에 쓰레기 분리 수거장을 만든다. 주차장 1층에 헬스장이나 커뮤니티를 설치해도 좋을 것 같다. 
 
5. 소형 파출소를 유치한다. 
 
※ 이 경우 최근 치솟는 아파트 관리비에서 비교적 자유로운 주거비 부담이 적은 집이 될 것 같기도 하다. 그리고 현실화된다면 천편일률적인 아파트 단지가 아니라 고급 저층 주거지로 자리 잡을 수 있을 것 같다. 목2동 주민들 이야기를 들어보면 "이렇게 편한 동네가 없다"고 말한다. 생활편의는 가히 국가대표급이다. 아파트 단지가 되면 이런 편의시설이나 사업체들이 단지 밖으로 밀려난다. 이게 의외로 불편하다. 
 
(B안)
 
A안으로 한다면 사업 추진금이 잘 모이지 않을 것이다. "빌라 가지고 있으면 아파트 하나 중는 거 아니었어?"라고 생각하는 분들 많다. 그런데 리모델링에 세대당 2~3억 내라고 하면 아마 거의 가능성없을 것이다. 그래서 현실적인 안을 하나 더 한다면.
 
1. 빌라나 다가구 등을 지자체에서 매입을 순차적으로 해서 주차 빌딩을 만들어 각 블럭마다 가구당 2대의 주차 공간을 확보하고, 주차 빌딩마다 특성있는 커뮤니티, 재활용 수집 장소를 설치하고, 관리인을 두며 인건비는 주차비로 해결한다. 인도를 확충한다. 
 
2. 전선, 통신선 지중화
 
개인적으로는 이 정도만 해도 목2동은 특히 231-27번지는 확 달라질 것이라 생각한다. 인구 감소 시대에 고급 저층 주거지는 경쟁력이 있을 것이다. 목2동은 걸어서 5분 거리에 의원, 편의점, 식당, 미용실, 인테리어, 수선, 세탁소 등 모든 편의시설이 있는 살기 좋은 곳이다. 아파트 단지에서는 기대할 수 없다. 아파트 단지에서는 가게 하나 가는 것도 일이다. 아파트 관리비는 갈수록 월세 수준이 될 것이다. 요즘 신축 아파트 관리비 알아보시길. 목동에 걸맞는 고급 아파트 올리면 수십만원 호가한다. 강남의 유명 아파트 중 일부는 관리비가 100만 원 넘는다. 내 집이지만, 매달 월세를 내고 사는 느낌이다. 그런 곳에 사는 수입이 늘지 않은 지인은 과일을 못 먹고 산다. 
 
서래마을 등 고급 저층단지를 보면 이런 방안도 나쁘지 않을 것이라 생각한다. 요즘 재건축 재개발 모아타운 등은 리스크가 너무 크다. 경기가 달라지면 모르겠는데, 인구 문제 등으로 상황이 좋아지기는 어려울 것 같다. 기본적으로 모아타운 역시 "원수에게 권한다"는 민간 재개발이다. LH 등에서 하는 재개발이라면  걱정이 덜할 텐데.. 그리고 아파트로 30년 넘어가면 재건축이 이슈가 되기 시작할 텐데, 요즘 상황을 보면 이제 재건축은 머리에서 지워야 하는 시대가 되고 있다. 결국 서초 어디처럼 1:1 재건축을 해햐하는데, 10억 원대 분담금이 왔다갔다 한다. 정말 신중하게 다가가야 한다. 철거 하고 나면 집주인들은 끌려다니게 된다. 
 
내용은 관련 정보(댓글이나 관련 보도, 유튜브 영상 등)를 접하는 대로  수정 + 보강할 생각이다.